[임종열의 부동산 가이드]융자대출을 위한 소득, 신용 및 부채 요건 > 컬럼

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[부동산 전문인 : 임종열]

안녕하세요 부동산가이드 임종열입니다.

모기지는 누구에게나 제공되는 것이 아닙니다.  긴 심사 과정이 필요합니다.

처음 집을 사는 사람이라면 모기지 대출을 받기 위해 무엇이 필요한지 파악하기가 까다로울 수 있습니다.

오늘 도와 드리겠습니다.

모기지 대출 자격을 얻는 방법

모기지 대출 자격을 얻기 위해 필요한 모든 것들  좋은 모기지 금리를 받을 자격이 있다고 간주하는 방법에 대한 가이드를 소개합니다.

시작해 볼까요!

우선, 은행 거래 내역서에서 급여 명세서, 세무 보고서, W-2에 이르기까지 많은 서류를 모아야 합니다.  하지만 서류 외에도 모기지 대출을 받으려면 몇 가지 다른 항목이 필요합니다.  필수 사항은 다음과 같습니다.

좋은 신용 점수

모기지 대출을 신청하면 대출 기관에서 신용 점수를 확인하여 위험도가 낮은 대출자인지 높은 대출자인지 평가합니다. 점수가 높을수록 서류상으로 더 좋아 보이고 좋은 대출을 받을 가능성이 높아집니다.

완벽한 점수는 850점이지만, 소비자의 약 0.5%만이 그 탐내는 점수를 달성한다고 합니다. 그 결과, 모기지 대출 기관의 관점에서 볼 때 760점 이상의 점수가 가장 좋은 범위로 간주됩니다.

760점 이 점수가 최고(즉, 가장 낮은) 이자율을 받을 자격이 있다는 것을 의미합니다.

좋은 신용 점수는 700~759점이며, 보통 점수는 650~699점입니다. 신용 기록에 여러 가지 흠이 있는 경우(예: 신용카드 납부 연체, 미납 의료비) 점수가 650점 아래로 떨어질 수 있습니다.

그럴 경우 기존 주택 대출이 거부될 가능성이 높으며 승인을 받으려면 신용을 개선해야 합니다.

따라서 첫 번째 단계는 신용 보고서를 확인하는 것 입니다.

AnnualCreditReport.com에서 전체 보고서를 무료로 받을 수 있습니다.

보고서에는 점수가 포함되지 않습니다. 점수는 소액의 수수료를 내야 하지만 보고서를 훑어보기만 해도 늦은 지불이나 누락된 지불과 같은 문제가 표시되어 대략적인 상황을 파악할 수 있습니다.  Discover와 Capital One을 포함한 일부 신용카드 회사는 고객에게 점수와 보고서에 대한 무료 액세스를 제공합니다.

보고서에 나타나는 모든 실제 빚의책임자가 본인인지 확인해야 합니다. 생각보다 흔한 일입니다. 연방거래위원회의 한 연구에 따르면 미국인 4명 중 1명이 보고서에서 오류를 발견했습니다.

신용이 좋지 않으면 모기지 자격을 얻을 수 있는 범위로 신용 점수를 올리는 데 몇 달이 걸릴 수 있습니다. 

상당하고 안정적인 소득

주택 담보 대출을 받기 위해 필요한 소득은 부채 대 소득 비율로 요약됩니다.

이 수치는 세금 신고서에 있는 소득과 미지급 부채를 비교한 것입니다. 주택 담보 대출 자격을 얻으려면 직장 소득이 부채를 상쇄할 만큼 높아야 하며, 여기에는 가능한 주택 담보 대출 상환금도 포함됩니다.

DTI 비율을 계산하려면 자동차 상환금, 학자금 대출, 신용카드 청구서 등을 합산하여 매달 얼마의 부채를 지불하고 있는지 파악한 다음, 그 금액을 급여 명세서에 있는 월 소득으로 나눕니다.

예를 들어 매달 250달러의 부채를 지불하고 5,000달러를 벌어들인다고 가정해 보겠습니다.  250달러를 5,000달러로 나누면 DTI 비율은 0.05 또는 5%가 됩니다.

이는 권장 규칙인 36%보다 훨씬 낮습니다. 하지만 아직 주택을 소유하지 않았다는 점을 명심하세요.  이것은 전체 DTI를 끌어올릴 것입니다.

소득과 부채를 알게 되면 온라인 주택 구매력 계산기를 사용하여 36% DTI 비율 임계값 아래에 있으면서 새 주택에 얼마를 지불할 수 있는지 확인할 수 있습니다.

월 소득이 5,000달러이고 부채가 250달러인 앞서 언급한 예를 들어보겠습니다. 이제 약 30,000달러의 다운페이가 있고 고정 이자율이 5%인 30년 모기지를 받을 수 있다고 가정해 보겠습니다.   이 숫자를 주택 구매력 계산기에 입력하면 243,100달러 상당의 주택을 구매할 수 있는 범위에 들어갑니다.

또한 대출 기관은 최소 2년 이상의 일관된 소득 내역을 보고싶어  합니다.

이는 방금 직장 생활을 시작하거나 자영업을 하는 많은 근로자에게 걸림돌이 됩니다. 후자의 상황에 처해 있고 소득이 가변적이라면 모기지 자격을 얻으려면 더 높은 다운페이와  같은 추가 자산이 필요할 수 있습니다.

충분한 다운페이

대부분 모기지 대출 기관은 은행에 20% 선불금을 낼 수 있는 충분한 돈이 있는지 확인하고 싶어합니다. 이는 250,000달러짜리 주택에 50,000달러에 해당합니다. (그리고 은행 거래 내역서를 살펴볼 것입니다.) 그렇게 많은 돈을 저축하지 않았다면, 모기지 상환을 시작할 수 있도록 돈을 모아야 할 때입니다!

하지만 다른 옵션도 있습니다.

FHA 지원 대출은 차용인이 집값의  3.5%정도의  낮은 다운페이를  낼 수 있도록 합니다.

 군 복무 경험이 있는 경우 재향군인의  대출은  다운페이가  전혀 필요하지 않습니다.

본인이 일반 대출만 가능합니까?   최소 3%의 다운페이만으로 가능한 융자 프로그램도 있습니다.

그러나 기존 대출에 20% 미만의 다운페이를  내면 개인 주택 담보 보험을  따로

지불해야 합니다.  

이는 총 대출 금액의 0.3%에서 1.5%에 이르는 월 보험료입니다.

The Lim Hill Team – John Lim & Sooji Hill

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