[임종열의 부동산 가이드]1031 익스체인지와 세금 혜택 > 컬럼

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[부동산 전문인 : 임종열]

안녕 하세요 부동산 가이드 임종열입니다. 

부동산 투자를 처음 접하시는 분들은 생소한  용어를 들을 수 있습니다. 이러한 용어 중 하나가 '1031 Exchange' 로 미국 세법의 조항으로, 부동산 투자자들에게 세금 혜택을 제공합니다. 

이 제도는 투자용 부동산을 매각한 후, 비슷한 종류의 다른 투자용 부동산을 구입하면 양도소득세(Capital Gains Tax) 납부를 연기할 수 있도록 허용하는 제도입니다. 이를 통해 부동산 투자자들은 자산을 효율적으로 관리하고, 장기적인 재정 계획을 세울 수 있습니다. 

1031  Exchange이란 무엇입니까?

1031 교환은 모호하게 들리지만 개념은 매우 간단합니다.

'1031 교환'이라는 용어는 국세청  IRS코드 섹션 1031에서 이름을 따왔습니다.

이 조항은 투자 부동산의 판매자가 대체 투자 부동산을 구입하기 위해 해당 부동산의 수익금을 사용해서  자본 이득 지불을 연기할 수 있도록 허용합니다. 

투자자로서 1031 교환 사용을 고려할 수 있는 몇 가지 이유가 있습니다.

더 나은 수익 전망을 가진 부동산을 찾고 있거나 자산을 다양화하고 싶을 수 있습니다.

가장큰 이점은 투자자가 주택에 대한 자본 이득(즉, 가치 상승)에 대해 세금을 내지 않아도 된다는 것입니다

 " 일반적으로 판매 이득금 (양도소득, appreciation) 20% 이상을 유지하고 다음 부동산에 사용할 수 있음을 의미합니다. 

1031 교환 요구 사항(requirement)은 무엇입니까?

1031 교환을 할 때 알아야 할 규칙과 규정이 있으며 이러한 유형의 거래를 하기 전에 회계사와 꼭 상의할 것을 권장합니다.

구입하는 부동산은 판매하는 부동산과 '같은 종류'이거나 투자 목적으로도 사용되어야 합니다."

IRS는 부동산이 비슷한 가격대이거나 퀄리티 다르거나 업데이트 되었거나 업데이트 되지 않은 경우에도 유사한 종류라고 말합니다.

예를 들어, 아파트 건물은 일반적으로 다른 아파트 건물과 유사합니다.

 "유사한" 교환이 동시에 이루어질 필요는 없으며

 한 셀러가 이전 부동산 판매에   대해 다른 어떤 부동산을 구입하고  싶은지 결정하는 동안 지연된 교환 (delayed exchange)이 발생할 수 있습니다

그러나 교환을 용이하게 하기 위해서는 자격을 갖춘 중개인이 필요합니다 관련 없는 제3자여야 합니다. 즉, 중개자는  판매대금을 보관해주게 되는데 타이틀 회사가 그역활을 수행합니다.

또다른 규칙에는 IRS가 설정한 엄격한 일정 요구 사항을 준수해야 하는 것이 포함됩니다.

얼마나 많은 집을 감당할 수 있습니까?

누가 1031 교환을 받을 자격이 있습니까?

투자 재산이 있는 사람은 1031 Exchange을 받을 자격이 있습니다.

1031 교환은 몇 번이나 할 수 있습니까?

 투자자-소유자는  1031 Exchange교환을 할 수 있는 횟수 또는 빈도에 대한 제한이 없습니다.

하지만 여전히  IRS와의 세금문제이기 때문에 이것이 회계사 상담이 필수인 또 다른 이유입니다.

하지만 양도소득세를 영원히 안내는 방법도  있습니다. 개인적으로 문의 주시면 알려드리겠습니다

소유자가 투자 부동산을 주 거주지로 결정하면 어떻게 됩니까?

투자 부동산을 주 거주지로 만드는 소유자는 1031 교환 요구 사항을 충족하지 못할 수 있으며

현재 자본 이득세를 유발할 수 있거나 유발해야 합니다.

2년 동안 투자 목적으로 보유하고 있다가 주 거주지로 전환하면 이전 포기 재산에서 '이전 기준'이 발생하게 되며,

이득이 한도를 초과하면 여전히 주 거주지에서 자본 이득을 유발할 수 있습니다.

1차 거주지 판매에 대한  완전세금 면제—독신의 경우 $250,000, 부부 공동 신고의 경우 $500,000”

기억 하시기 바랍니다. 

1031 Exchange는 집  개인 투자가에게  어떤 영향을 줍니까?

집 플리퍼( flippers)에게 희소식

그들은 몇 가지 조건으로 1031 교환 자격이 있습니다.

 부동산이 자격을 갖추려면 2년 동안 소유해야 하므로 소유자가 너무 빨리 Exchange하면 1031 Exchange 를 쓸수 없습니다. 

 "플리퍼 보유 기간이 상대적으로 짧기 때문에 하우스에서 1031의 사용을 보증할 만큼 상당한 가치 상승을 달성할 가능성은 낮지만 플리퍼가 되기 위한 결격 사유는 없습니다"

부동산 플립flip 을  위해서  그리고 더큰 부동산 투자를 위해서 그리고 세금 세이빙을 위해서1031 Exchange 에 관해 연락 주시면 어마무시한  희소식을 자세한 안내 드리겠습니다.

The Lim Hill Team – John Lim & Sooji Hill

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