[홍승우 변호사의 법률칼럼]-부동산 판매 세금과 투자 > 컬럼

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[홍승우변호사] 

부동산 판매 세금과 투자

주거주 집 (Primary residence)을 팔 경우, 대부분의 셀러는 세금을 내지 않는다. 세금 면제 법령 (Tax Relief Act)에 의하면, 본인의 주거주 집을 팔 때 25만불까지 남는 돈은 자본 이득세 (Capital gains tax)를 내지 않아도 된다. 만일 배우자가 있어서 주거주 집에 같이 살고 있고 조인트 택스 보고를 할 경우 면제되는 금액은 50만불까지 늘어난다. 이를 위해서는 팔기 전 최근 5년 중 2년 이상 해당 부동산이 주거주 집이어야 한다. 처음 집을 사고 나서 나이가 들고 경제적 여유가 생겨서, 보다 큰 집으로 옮기고 싶을 경우 이와 같은 점을 염두에 두어야 한다.

그런데, 집이 하나 있는 경우, 집 가격 상승을 염두에 둔 투자의 관점에서는 큰 의미가 없다. 집 가격이 상대적으로 저렴한 다른 빌리지나 다른 주로 이사가지 않는 경우, 내 집이 오르면 다른 집도 오르기 마련이고 반대의 경우도 마찬가지이기 때문이다. 따라서, 투자 이익을 얻기 위해서는 집이 두 채 이상일 때 – 주거주 집이 있고 렌트 집이 있을 때 - 의미가 있다. 최근 5년 중 2년 이상을 거주하고 나서 주거주 집을 팔아서 자본 이득세를 피하고, 렌트 중인 집을 다시 주거주 집으로 삼아서 5년 중 2년 이상 살다가 집 값이 올랐을 때 팔면 다시 자본 이득세를 피할 수 있다.  물론 이를 위해서는 여유 자금이 있어서 집 값이 하락했을 때 집을 한 채 더 살 수 있어야 할 것이다.

집 값은 보통 14년 주기로 상승/하락의 사이클을 거치므로 장기적인 안목에서 2채 이상 살 수 있는 계획을 세울 경우에 사실 의미가 있다. 보통 렌트 수익은 4% 안팎 정도이지만, 주식에 비해 부동산 투자는 안전한 투자이므로, 본인의 재정 계획에 따라 어떤 집을 사서 어떻게 매니지할 것인 지 신중하게 생각해야 할 것이다.  테넌트를 관리하는 데 수고가 들어가므로 이와같은 투자를 주저하는 경우도 있는데, 에이전트를 고용해서 적절한 페이를 하고 테넌트 관리 일을 맡기는 것도 생각해 볼 수 있다. 물론, 모든 투자에는 위험이 따른다.  장기적인 안목에서 집을 여러 채 사더라도 예상 밖으로 부동산 경기 침체가 길어져서 장기 보유하더라도 결국에는 손실을 볼 수 있다.  이런 여러 경우를 고려해서 신중하게 집 투자를 결정해야 할 것이다.

e-mail: shlaw@shlawus.com