[홍승우 변호사의 법률칼럼]-포클로져 – 주택 압류 > 컬럼

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[홍승우변호사] 

포클로져 – 주택 압류

집 소유자/채무자가 모기지를 내지 못한 후 수개월이 지나면 금융 기관은 주택 압류/차압을 고려하기 시작한다. 차압에 들어가기 전에 금융 기관은 채무자가 채무 불이행 상태 (default)임을 알린다. 금융 기관은 원금과 밀린 이자 등을 한꺼번에 받겠다는 통지 (notice of acceleration)를 한다. 이 때는 보통 채무자가 3개월 이상 연체를 했을 때이다. 차압을 위해 일리노이주에서는 법원의 허가에 따른 절차 (judicial process)가 필요하다. 금융 기관이 고용한 변호사는 채무자에게 집을 회수하겠다는 고소장 (complaint)이 첨부된 소환장 (summons)을 보낸다. 이를 받은 후 보통 30일 이내에 채무자는 고소장에 대해 답변 (answer)을 하거나 차압이 정당치 못한 이유에 대해 제시 (motion)해야 한다. 만일 채무자의 답변 (answer)이 불충분하거나 제안 (motion)이 기각되는 결과가 초래되면, 금융 기관은 채무자가 법적으로 채무 불이행 상태임을 판결해달라고 제안 (motion for default or summary judgment)을 할 것이다. 이러한 제안 후 일정 기간 후에 차압을 명령하는 판결 (default or summary judgment of foreclosure)이 내려진다.

차압을 피하기 위한 한 가지 방법은 고소장 (complaint)을 받은 후 90일 이내에, 그리고 차압된 집이 팔리기 전에 모기지를 복원시키는 것 (reinstatement of loan before sale)이다. 이를 위해 채무자는 연체 금액을 모두 내야 한다. 채무자가 이런 의사를 보이면, 금융 기관은 연체 금액을 내는 시기를 좀 더 연장해 주기도 한다. 차압된 집이 팔렸더라도, 아직 채무자는 집을 되찾을 기회 (redemption after sale)가 있다. 한가지 예로서, 고소장 (complaint)을 받은 후 7개월 동안 또는 차압 판결 (judgment of foreclosure)이 내려진 후 3개월 동안 채무자는 집을 되찾을 수 있다. 이를 위해 채무자는 차압 판결문에 나와 있는 배상 금액 등을 지불해야 한다. 

채무자가 모기지를 복원시키지 (reinstatement) 못하고 되찾지도 (redemption) 못할 경우, 차압된 집은 법정 절차에 따라 보통 경매에 의해 팔린다 (judicial sale). 이를 위해 금융 기관은 집을 팔기 전 3주 연속, 일주일에 한번씩 일반 대중이 보는 신문에 광고를 내야 한다. 금융 기관은 집을 판 것이 합법적이고 타당함을 법원 (court)에 제시(motion)해야 한다. 대개 2-4주 후에 법원은 집 판매에 대한 공청회 (hearing)를 열어 절차상 문제가 없는 한 판매를 승인할 것이다.  금융 기관이나 제 3자가 경매시 얼마에 차압된 집을 사가느냐에 따라 금융 기관이 채무자에게 못 받게 된 일부 금액 (deficiency)에 대해 차압 후 채무자에게 좇아올 가능성이 남아 있다. 요약컨대, 모기지를 내지 못한 첫달부터 집이 차압되어 팔리기까지 보통 8개월 또는 그 이상 소요된다.  그런데, 융자 조정이나 숏세일 등의 시도를 먼저 해봐서 차압을 늦추거나 피할 수 있는 길이 있으므로, 포클로져 고소장을 받는 즉시 전문가와의 상담이 권고된다.

  e-mail: shlaw@shlawus.com