[홍승우 변호사의 법률칼럼] 부동산 거래 – 소유권 > 컬럼

부동산 집 클로징 때, 바이어 변호사는 소유 이전 서류 (deed 등)를 검토하면서, 바이어 분께 어떤 식으로 부동산 소유권을 갖게 되는 지 설명한다. 바이어가 2인 이상인 경우 대개 3가지 종류가 있다 - "Tenants by the Entirety," "Joint Tenants," 그리고 "Tenants in Common." & quot;Tenants by the Entirety"는 바이어 두 분이 부부 관계이고 주거주 부동산 (primary residence)인 경우 권유된다. 부부 중 한 사람이 돌아가시면, 남은 생존자가 자동적으로 부동산 소유권을 승계하게 되므로, 복잡한 유산, 상속 절차를 생략하는 효과가 있다.

"Joint Tenants" 또한 마찬가지 효과가 있다. 예를 들어 부모와 자식이 "Joint Tenants"로 공동 소유할 경우, 부모 사망시 자식이 자동적으로 부동산 소유권을 승계한다. 한편, "Tenants by the Entirety" 와 달리, "Joint Tenants"는 한 소유권자가 다른 소유권자의 동의 없이도 자신의 소유에 해당하는 부분만을 제3자에게 양도할 수 있다 (severing the joint tenancy). 이 경우, 타이틀 소유권 형태는 "Tenants in Common"으로 변경되어야 한다. "Tenants in Common"은 "Tenants by the Entirety"나 "Joint Tenants"와 달리, 한 소유권자가 사망할 경우, 생존 소유권자가 소유권을 자동 승계할 수 없다. 사망한 소유권자의 상속인이 사망한 소유권자의 지분만큼을 승계하는데, 사망자가 신탁/유언 설정을 안 해놓았으면 원칙적으로 법정의 유산, 상속 절차를 거쳐야 한다. 이런 점 때문에 Tenants in Common은 예를 들어 투자자 여러 명이 동의한 내용에 따라 지분을 결정하는 경우가 아니면 별로 권고되는 소유권 형태가 아니다.

간혹 어떤 경우는 소유권 형태가 소유권 서류 (deed)에 명시되어 있지 않은 경우가 있는데, 이런 경우에는 소유권자들이 "Tenants in Common"으로 부동산을 공동 소유하고 있다고 간주되므로 유의해야 한다. 한편, 소유권이 "Joint Tenants"일 때는 반드시 "Joint Tenants, not as Tenants in Common" 등의 형식으로 명시되어야 하는데, 이를 안 지켜서 "Joint Tenants"로 타이틀에는 적혀 있지만, "Tenants in Common"으로 간주되는 경우가 있다. 소유권자들이 다 생존한 상태에서 부동산을 팔 경우에는 문제가 안되겠지만, 만일 소유권자 중 누군가가 사망한 후 부동산을 팔 경우 생존 소유권자의 자동 승계가 안되고 사망자의 상속인을 다 확인해야 하므로, 이런 절차 때문에 클로징 날짜가 연기되는 경우도 있다.