[홍승우 변호사의 법률칼럼] 부동산 소유권 변경 - 사후 > 컬럼

부동산 소유권 형태 중 “as Joint Tenants, not as Tenants in Common”  이 있다.  부동산 공동 소유자 중 어떤 사람이 사망하면 살아 있는 사람이 소유권을 물려받는 형태이다.  어떤 부모님은 자녀의 이름을 부동산 소유자로 추가함으로써, 본인 사망 후 자녀가 부동산을 자연스럽게 상속받는 목적으로 이와 같은 소유권 형태를 이용하기도 한다. 그런데, 아주 드물기는 하지만, 본인이 살아 있는 동안 부동산을 팔아서 수익금을 가져갈 때 뜻하지 않게 자녀와 분쟁에 휘말리기도 한다. 예를 들어 어머니와 아들 두 사람이 이런 소유 형태일 때, 아들이 부동산 수익금의 절반을 요구할 수 있기 때문이다.  어머니의 의도는 본인 사후에만 아들에게 소유권과 수익을 주는 것이었지만, 법적으로 아들은 소유와 매매 후 수익금에 대해 현재 절반의 권리가 있다.

이와 같은 점을 고려할 때, 대안으로 신탁 (Living Trust)을 만들어 부동산 소유권을 신탁에 넣어 둠으로써 살아 있는 동안 모든 권리와 수익을 부모님이 가지도록 하는 방법이 있다.  하지만, 예를 들어 집 한채만 있는 경우에 변호사 비용을 따져 보면 신탁을 만드는 것이 망설여 질 수 있다. 또 다른 대안으로는 사후에 부동산 소유권을 자녀에게 넘기는 것인데 이를 “Transfer On Death Deed” 라고 한다. 이 경우 본인의 사후에 소유권을 넘겨 받는 사람을 Deed 에 넣고 공증, 등록함으로써 법적 효력이 발생한다.  일반적인 Deed 의 경우와 달리 “Transfer On Death Deed” 는 본인이 사망하기 전에 언제든지 소유권을 넘겨받는 사람을 바꿔서 다시 등록할 수 있다. 이 점은 수혜자를 사망 전에 언제든지 바꿀 수 있는 Living Trust 와 공통되는 특징이다. 

부동산 소유권 이전 관련 서류의 경우 법적으로 요구되는 문구를 넣어야 하는 등 일반인이 하기는 어려우므로 전문가의 도움을 받아야 한다.  간혹 본인이 직접 부동산 소유권 이전 서류를 만들어서 등록하는 경우가 있는데, 종종 법적인 요구 사항을 안 지켜서 나중에 부동산을 매매할 때 법적 이슈가 발생하기도 하니 주의해야 한다.