[홍승우 변호사의 법률칼럼] 부동산 거래 – 바이어 > 컬럼

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바이어는 집을 사기 위해 부동산 에이전트를 고용하여 원하는 집의 종류- 가격대, 위치, 집 구조 등 - 에 대한 정보를 준다. 에이전트는 이 정보에 근거하여 시장에 나온 집을 써치한 후 셀러 에이전트를 컨택해서 바이어에게 집을 보여주기 위한 약속을 잡는다. 그런데, 바이어는 에이전트를 고용하기 전에 융자 오피서를 만나서 자문을 구하는 게 좋다. 본인이나 배우자의 수입을 고려할 때, 얼마 정도까지 융자를 받을 수 있는 지, 좋은 조건으로 융자를 받기 위해서는 크레딧 점수가 높아야 하는데, 이를 위해서는 앞으로 어떤 식으로 준비해서 언제 집을 사는 게 좋을 지 컨설팅을 받는 게 좋다. 바이어는 오퍼를 하기 전에 에이전트에게 본인의 상황에 대해 자세히 설명을 해서 이를 계약서에 반영하는 게 필요하다.

예를 들어, 바이어가 현재 본인의 집이 있고 이를 팔아야 원하는 집을 살 수 있는 융자를 받을 수 있다면, 이런 조건에 대해 오퍼를 할 때 명시를 해야 한다. 그리고, 융자 오피서를 통해 사전 승인 레터를 받아, 융자 조건 - 융자의 종류, 이자율, 융자 기간 등 - 을 계약서에 명시해야 한다. 에이전트가 보여 준 집 중 원하는 집에 바이어가 오퍼를 하고, 셀러가 이를 받아들이고, 계약금을 디파짓하면 기본적인 집 계약이 성립된다. 바이어는 에이전트를 통해 바이어 변호사에게 계약서를 전달한다. 셀러가 오퍼를 받아들인 날로부터 5일 이내에 인스펙션을 하여, 그 결과 무엇을 요구할 것인 지 바이어 변호사에게 알려주는 게 좋다.

이 5일 기간 내에 바이어는 인스펙션 결과 안전이나 건강에 관련된 아이템이 아니더라도 바이어 변호사의 리뷰 레터를 통해 여러가지 고치거나 바꿀 아이템을 요구할 수 있다. 물론 셀러가 바이어의 인스펙션 요구 결과를 모두 받아들인다는 보장은 없다. 또는 인스펙션 결과 등 여러가지를 고려해 볼 때 이 집을 사는 게 바이어 본인의 이익에 부합되지 않으면, 바이어는 계약 자체를 변호사를 통해 취소하고 계약금을 돌려받을 권리가 있다. 변호사 리뷰 기간이 잘 마무리되면, 바이어는 융자 오피서를 통해 본격적으로 융자를 진행하게 된다. 계약서에는 언제까지 융자가 안 나오면 바이어가 계약을 취소할 수 있는 권리가 있다는 조항이 있다.

하지만, 수요, 공급상 셀러에게 시장의 주도권이 있고 집 값이 오르는 추세인 경우, 아주 드문 케이스이긴 하지만 바이어가 융자 기간을 연장하고자 해도 셀러가 이를 안 받아 들이고 계약을 무효화할 수도 있으므로 주의해야 한다. 물론 융자 기간 연장에 대해 셀러가 동의를 안 하고 계약이 캔슬되면 계약 금액을 대개 돌려받을 수 있다. 바이어 융자가 잘 나오고 클로징을 하게 되면, 바이어 변호사는 바이어가 아무 문제 없이 소유권을 넘겨받을 수 있도록 여러 서류를 검토한다. 사는 집이 법적으로 콘도미니엄이면, 바이어는 클로징 전에 어소우시에이션 미팅에 참석하여 간략한 인터뷰 절차를 밟고, 이사 들어가기 위한 날짜를 잡고, 이를 위해 수백불 정도의 돈을 어소우시에이션에 디파짓할 수도 있는데, 이런 절차는 어소우시에이션에 따라 다르다.